Smart digital eiendomsledelse

Bygg bruker i dag 40 prosent av energien i Norge. Etter 30 år er de totale driftskostnadene tre ganger så stor som byggekostnaden. Potensialet for driftbesparelser og mer bærekraftig drift er stort.

Kommunene i Nittedal og Rælingen ledet et fellesinitiativ med tolv av de største offentlige eiendomsbesitterne som følgevirksomheter, hvor ambisjonen var å gjøre bygningsinformasjon mer tilgjengelig og delbar. De ønsket å utvikle et system for FDVU (forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling) med et visuelt grensesnitt som utvekslet informasjon med en levende BIM (digital modell av bygg).

I 2020 vant Autility plan- og designkonkurransen Smart digital eiendomsledelse i regi av fellesinitiativet. Produktet ble videreutviklet gjennom pilotavtaler med Nittedal-eiendom KF og Rælingen kommune. I tillegg mottok Autility 13,8 millioner kroner i tilskudd fra Innovasjon Norge, og med seg på laget hadde de også private eiendomsaktører som pilotkunder. I 2023 ble minimumsløsningen lansert til ti pilotkunder i offentlig og privat næring.

Autility sin produktvisjon handler om å samle sammen relevant bygningsinformasjon, og gjøre det tilgjengelig og anvendbart for eiendomsdriften.

En felles utfordring for byggeiere er at dagens systemer ikke snakker med hverandre, og at informasjonen ligger spredt i ulike siloer. Autility samler informasjon fra BIM, FDV-dokumentasjon og andre datasystemer, og setter det sammen i et oversiktlig og visuelt grensesnitt.

Ved å digitalisere byggene, kan byggene driftes mye mer effektivt og databasert. All informasjon om byggets komponenter, hvilken tilstand de er i og når det sist ble vedlikeholdt, blir tilgjengeliggjort på ett sted. Det kan dreie seg om alt fra sprinkelanlegg til ventilasjon og belysning. Eiendomssystemet har fått navnet Autility Twin In-Use nettopp fordi det er en digital tvilling av bygget.

– Utfordringen er at de som jobber i og med bygget på daglig basis, driftere og forvaltere, hele tiden gjør utbedringer og vedlikehold som ikke blir fanget opp. Det som skjer da er at den digitale modellen blir utdatert og ubrukelig som beslutningsverktøy, sier daglig leder i Autility Anders Melbye.

Det er nemlig drifterne som sørger for å holde systemet oppdatert, da det er de som til daglig tar vare på bygget og de tekniske anleggene. Løsningen baserer seg dermed på å engasjere drifterne med et intuitivt grensesnitt som gjør det enkelt og motiverende å bruke.

– Vårt produkt legger grunnlaget for en radikalt ny måte å drive datadrevet eiendomsdrift. En levende digital tvilling av bygget legger til rette for mer effektiv drift og lønnsomme og bærekraftige valg. I tillegg er det er et strategisk verktøy i investeringsbeslutninger og risikoreduserende tiltak, hevder Melbye.

Sammen med forvaltere og driftspersonell i Nittedal kommune, digitaliserte Autility kommunens 36 bygg og eiendomsdriften av disse på kun én måned.

For Autility handler det om å digitalisere fra bunnen og opp. I stedet for å tre nye digitale systemer over hodene på driftsoperatørene, blir eiendomsdriften motivert og engasjert til å bruke og legge inn informasjon inn i systemet.

Derfor har Autility vært bevisste på å lage løsningen så enkel i bruk at den oppleves intuitiv for absolutt alle, fra driftsoperatør til serviceleverandør og forvalter.

– All bygningsinformasjon er sortert og tilgjengeliggjort på en visuell måte. Det er ikke mapper og foldere, det er en visuell 3D-kopi av bygget som fanger opp alt som gjøres i bygget. Kall det gjerne en levende BIM til eiendomsdriften, sier Melbye.

Det er ikke en forutsetning at bygget har en eksisterende BIM for at det skal digitaliseres. Autiliy bruker KI for å gjenkjenne komponenter i plantegninger, og automatisk generere enkle digitale tvillinger.

I tillegg til informasjonen som legges inn i daglig drift og forvaltning, kan Autility Twin In-Use kobles opp mot andre systemer for å få data fra byggets sensorer og snart også SD-anlegget.

Nittedal Eiendom har pilotert Autility Twin In-Use siden sommeren 2023, og i januar 2024 gikk de over til å drifte på løsningen. Jørn Arild Karlsen, energileder i Nittedal kommune, forteller at mottakelsen blant driftsoperatørene har vært positiv.

– Det gir en mye enklere hverdag for driftsoperatøren. Han kan enkelt finne all dokumentasjon på mobilen når han trenger det. For eksempel når han står ved et ventilasjonsanlegg og trenger bruksanvisningen. Før hadde de det liggende i en perm på kontoret eller inne i et komplisert mappesystem på PC-en, forteller Karlsen.

Neste steg for Nittedal kommune er å implementere løsningen blant uteteamet som jobber med å vedlikeholde kommunens utearealer.